Geringere Dynamik am Immobilienmarkt

Der Daueraufschwung des tschechischen Immobilienmarktes verliert nach vielen Jahren an Tempo. Einen deutlichen Beleg dafür lieferte die gesunkene Nachfrage nach Wohnraum. 

Wohnungsmarkt

In Prag sind nach Angaben von Trigema, Skanska Reality und der Central Group im vergangenen Jahr insgesamt rund 5.000 neue Wohnungen verkauft worden. Zum Vergleich: 2017 waren es 5.500, im Jahr zuvor 6.650 neue Wohnungen. In den Regionen fällt der Rückgang noch deutlicher aus. Laut einer Analyse von Trigema wurden im vorigen Jahr landesweit nur 4.440 neue Wohnungen verkauft. Einen großen Anteil daran hat das letzte Quartal mit lediglich 685 verkauften Einheiten (Vorjahresvergleich: 1.689). Außerdem sind in den Regionen im Jahr 2017 noch 600 Wohnungen mehr verkauft worden als in der Hauptstadt.

Büroimmobilien

Im Jahr 2018 stieg das Bruttovolumen der insgesamt 666 abgeschlossenen Transaktionen auf 519.200 m2. Obwohl die Zahl im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken ist, liegt das Ergebnis noch immer über dem Durchschnitt. Die starke Nachfrage der vergangenen Jahre wird bis auf Weiteres anhalten.

Die Gesamtfläche aller in Prag angebotenen Büroräume betrug gegen Ende des Jahres knapp 3,5 Mio. m2. Zudem wurden 2018 überdurchschnittlich viele Büroflächen fertiggestellt – insgesamt 156.900 m2, davon 76 % in komplett neu errichteten Objekten. Wie bereits in den Jahren zuvor wurden die meisten dieser Büroflächen noch vor der Fertigstellung vermietet.

Und bestätigte sich ein weiterer Trend: Der Leerstand von Büroflächen ist auch im Laufe des Jahres 2018 weiter zurückgegangen – von 6,2 auf 5,1 %, was etwa 178 800 m2 entspricht. Damit wurde auch die bisher niedrigste Leerstandsquote aus dem Jahr 2007 unterboten. Damals lag der Wert bei 5,8 %.

In der Branchenstatistik für 2018 belegt der Bereich „Werbung und Medien“ den ersten Rang. Sein Anteil beträgt bei der Nachfrage 15 % am Gesamtvolumen, gefolgt von der IT-Branche und dem verarbeitenden Gewerbe. 

Der am häufigsten nachgefragte Standort mit Blick auf erfolgte Transaktionen war 2018 wiederholt der vierte Prager Stadtbezirk (25 %). Dahinter landeten Prag 8 und Prag 5.

Retail

Auch 2018 setzte sich der um die Jahreswende 2013/2014 eingesetzte positive Trend fort. Das anhaltende Wirtschaftswachstum und das erfreuliche Konsumklima ließen die Ausgaben der tschechischen Haushalte weiter ansteigen – und damit auch die Umsätze im Einzelhandel. In der zweiten Jahreshälfte konnte man allerdings auch eine gewisse Verlangsamung der Wachstumsdynamik beobachten.

Die Zahl der Ladenbesucher stagniert, die Umsätze im Einzelhandel sind dennoch stark gestiegen.

Die Nachfrage nach neuen Ladenflächen steigt nur noch langsam. Im Fokus der Investitionen stehen die Modernisierung und Qualitätsverbesserung der Geschäftsräume.

In den Shopping-Centern geht der Anteil klassischer Geschäfte zurück. Die Flächen für „Food & Beverage“, Dienstleistungen und Unterhaltungsangebote nehmen zu.

Offline- und Online-Handel nähern sich immer mehr an und werden noch stärker miteinander verbunden.

Die Transaktionsaktivität war auch 2018 recht hoch. Das Niveau der vorangegangenen Rekordjahre wurde allerdings nicht übertroffen. Investoren sind am begrenzten Angebot im meistgefragten Segment der erfolgreichen Einkaufszentren interessiert.

Logistik

Von allen Immobilien-Segmenten ist die Logistik derzeit die Branche mit dem größten Wachstumspotential. Nicht nur potentielle Mieter (Nutzer), sondern auch Investoren schenken ihr in letzter Zeit mehr Aufmerksamkeit.

Im Jahr 2009 verfügte Tschechien über 3,5 Mio. m2 moderner Lagerflächen, der Leerstand erreichte mit 18 % einen Negativrekord. Knapp zehn Jahre später erlebte die tschechische Wirtschaft einschließlich der Immobilienbranche ihren Höhepunkt. Mittlerweile gibt es mehr als doppelt so viele moderne Lagerflächen: fast 8 Mio. m2. Der Zuwachs ist viel größer als etwa bei den Büroimmobilien, die ihr Volumen im selben Zeitraum um ein Drittel ausgebaut haben, oder den Einkaufszentren, die verglichen mit 2009 „nur“ über ein Viertel mehr Flächen verfügen. Der Leerstand im Logistikbereich beträgt im landesweiten Schnitt nur noch 4,4 %, die Renditen wurden auf 5,5 % gedrückt. Allein durch die Renditekompression bei unveränderten Mieten liegt der Wertzuwachs bei mehr als 60 %, Quadratmeterpreise von über 1 000 Euro entsprechen heute der Norm.

Der steigende Trend bei den Industrieimmobilien wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Die Logistikbranche öffnet sich zunehmend einer breiteren Gruppe von Fachleuten, Beratern und Investoren. Die lange Industrietradition der Tschechischen Republik, die günstige Lage innerhalb Europas und die qualifizierten Arbeitskräfte – das alles ist längst bekannt. Tschechien bewegt sich im Konsumverhalten auf die entwickelten westlichen Länder zu und erfüllt alle Voraussetzungen für eine hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien. Die Tschechische Republik übernimmt schon heute eine bedeutende Rolle in der Logistikindustrie der Europäischen Union und stellt Flächen für die Lagerung, die Montage, das Verpacken und die Rücknahmelogistik von unterschiedlichsten Waren bereit.  

Investitionen

2018 erreichte das gesamte Investitionsvolumen in Tschechien einen Wert von 2,343 Milliarden Euro. Hotels und Unterkünfte sind dabei nicht eingeschlossen. Im Vergleich zum Vorjahr ist das Volumen um 31 % gesunken. Der größte Anteil der Investitionen entfällt auf Büroimmobilien (42 %), gefolgt vom Einzelhandel (32 %) und Industrieimmobilien (26 %). Um die 60 % des gesamten Transaktionsvolumens gehen auf tschechische Investoren zurück. Zu den größten ausländischen Kapitalgebern gehören Deutschland (21 %), Frankreich (6 %), Österreich und Russland (jeweils 3 %).

Trotz des geringeren Investitionsvolumens gegenüber dem Vorjahr war auch 2018 ein sehr aktives Jahr. Die Investitionen wurden gut in einzelne Marktsegmente diversifiert. Der Investitionsmarkt befindet sich noch immer in guter Verfassung. Aufgrund der hohen Liquidität am Markt gestalten sich die Aussichten auch für dieses Jahr positiv. Allerdings könnte sich ein geringes Angebot ansprechender Immobilien negativ auf das Gesamtinvestitionsvolumen auswirken.

Der Trend Report ist eine fachkundige und objektive Studie zur Entwicklung auf dem tschechischen Immobilienmarkt. Er erscheint seit 2002 und wird vom Immobilienverband ARTN (Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí) herausgegeben. Die diesjährige zwölfte Ausgabe gibt erneut einen Überblick über aktuelle Probleme und eine Analyse quer durch alle Segmente. Die Texte beruhen auf den Erfahrungen und Standpunkten der Autoren und stützen sich zudem auf eigene Umfragen des Verbandes ARTN.

Große Logistikprojekte, die 2018 fertiggestellt wurden

Projekt Region Fläche Mieter
CTP Prague Nord Prag 53 000 m2 Makro
Prologis Park Prague Airport Prag 38.400 m2 Eyelevel
P3 Lovosice Nordböhmen 30 000 m2 FM Logistic
Panattoni Park Cheb Westböhmen 31 900m2 Esté Lauder

Autorin: Marie Mocková, ARTN

Foto: P3