Tschechien ist ein absolut liquider Markt

Interview mit Clare und Chris Sheils, CBRE

Clare und Chris Sheils – zwei Kollegen, ein Paar. Beide gehören zum Top-Management des Immobilien-Giganten CBRE. Sie ist Expertin für Immobilienbewertung, neue Chefin für den Industriesektor und Mitglied des Vorstands, er ist Investment-Chef. Beide sind Mitglied des Berufsverbands Royal Institution of Chartered Surveyors. Seit vielen Jahren leben und arbeiten sie in Tschechien, kennen den Markt wie ihre Westentasche. Wir sprachen mit Clare und Chris über aktuelle Entwicklungen in der Branche, den Druck der digitalen Welt, gewagte Unternehmenskultur und wie man das eigentlich alles so schafft – als Frau, als Familie mit zwei kleinen Kindern, als Kollegen.

It´s Brexit time … Das könnte Sie beide als Briten, aber auch als Immobilienexperten treffen. Wie gehen Sie damit um?

Chris: Wir verstecken uns hier, in Tschechien. 🙂 Nein, im Ernst – für uns wird sich hoffentlich nichts ändern. Wir leben seit über zehn Jahren hier und die tschechische Regierung ist entgegenkommend.

Erwarten Sie einen direkten Einfluss des Brexit auf den Immobilienmarkt? Sind Sie vorbereitet?

Chris: Ich bin nicht sicher, wie groß der Einfluss sein wird. Aus meiner Sicht sind die Volumina im Investmentmarkt bisher weiter gewachsen. Und wir haben eine sehr differenzierte Investorenbasis. Falls es aber einen größeren Einfluss auf die Wirtschaft insgesamt gibt, sind wir natürlich auch im Immobiliensektor nicht dagegen gefeit.

Clare: Als das Thema Brexit aktuell wurde, haben unsere Freunde, die in Banken in Großbritannien arbeiten, alle Pläne gemacht und ihr Krisenmanagement organisiert. Aber eigentlich ist nichts passiert. Wir werden sehen.

Es ist immer noch Poker-Time … Der Immobilienmarkt wird oft als Indikator für die wirtschaftliche Lage eines Landes betrachtet. In welchem Zustand befindet sich die Tschechische Republik?

Chris: Wir hatten gerade drei der erfolgreichsten Jahre in Bezug auf Immobilieninvestitionen. 2016 wurden 3,75 Milliarden Euro investiert, 2017 waren es 3,5 Milliarden und letztes Jahr 2,6 Milliarden. 2018 war also ein Rückgang zu verzeichnen, aber es ist immer noch eines der erfolgreichsten Jahre in der Gesamtschau. Die Nachfrage der Investoren ist enorm, die Beschäftigungsquote hoch. Die Leerstandsquoten im Bürobereich und im Industriesektor sind auf historisch niedrigem Niveau. Wir haben eine robuste Performance im Einzelhandel. Aus dieser Sicht spiegelt der Immobilienmarkt die Stärke der tschechischen Wirtschaft im Moment absolut wider.

Was erwarten Sie für dieses Jahr 2019? Einen Abschwung?

Chris: Ich glaube nicht, dass wir in der Wirtschaft einen Abschwung erleben. In diesem Jahr werden die Investitionsvolumina vielleicht weiter sinken. Das liegt jedoch eher am Mangel hochwertiger Investitionsmöglichkeiten. Wir haben immer noch eine große Nachfrage von internationalen Investoren. In jüngster Zeit verzeichnen wir ein starkes Interesse asiatischer Investoren. Kürzlich haben wir eine große Transaktion abgeschlossen und das KPMG-Headquarter zu einem Rekordpreis an einen koreanischen Konzern verkauft. Die Nachfrage an sich ist also da.

Immobilienmarkt spiegelt die Stärke der tschechischen Wirtschaft

Und es gibt immer mehr tschechische Investoren, oder?

Chris: Gut 60 % des Volumens kam im vergangenen Jahr von tschechischen Investoren. Das reicht von den großen Playern wie CPI bis hin zu Investmentfonds, in denen Familien jeden Monat ein paar Tausend Kronen investieren. Der größte Player auf diesem Gebiet ist Reico, der Immobilienfonds von Česká spořitelna. Wir haben im letzten Jahr mit Reico an der Akquisition des Einkaufszentrums Nová Karolina in Ostrava gearbeitet. Große tschechische Fonds, die die Möglichkeit haben, mehr als 200 Millionen-Euro-Deals abzuschließen, sind wirklich etwas Neues. Und das gibt uns auch einiges an Vertrauen. Wenn Sie einen größeren Anteil an inländischen Investoren haben, sind Sie besser gegen Risiken geschützt.

Clare, CBRE ist der weltweit größte Anbieter im gewerblichen Immobiliensektor. Der Immobilienmarkt ist sehr komplex, genauso wie Ihr Unternehmen. Sie sind das Bindeglied zwischen dem Endbenutzer und den Investoren und Developern, richtig?

Clare: Ja, absolut. Wir haben über 350 Mitarbeiter in Tschechien und ein voll integriertes Dienstleistungsangebot. Von der Grundstücksakquisition über Projektmanagement, Bewertung, Vermietung bis hin zur Verwaltung des Gebäudes oder dem Verkauf, wenn es vollständig vermietet ist und alles läuft. Aber im Internet kann jeder schnell eine Suche durchführen und alles finden, was es auf den verschiedenen Gebieten gibt. Die Zukunft des Immobiliengeschäfts liegt für unser Unternehmen eigentlich auf der technischen Seite des Business, wichtig sind auch das Design und das Gefühl für das jeweilige Umfeld. Daher sind unsere Teams im Projektmanagement und in der Bau- und Gebäudeberatung in den letzten Jahren enorm gewachsen.

Hat das Ihre Akquisitionsstrategie beeinflusst?

Clare: Wir haben im Jahr 2013 das Unternehmen Impact Corti erworben. Dort gab es ein starkes Projektmanagementteam, das wir vergrößert haben und das hier bei CBRE unser leistungsstärkstes Team ist. Für das Personalwesen ist es jedoch sehr schwierig. In diesem Bereich herrscht ein massiver Fachkräftemangel. Das wird unsere große Herausforderung werden.

Gibt es noch Platz für kleinere Unternehmen oder können nur die Großen überleben?

Chris: Nein, ich glaube es gibt auch einen Markt für kleinere Unternehmen.

Clare: Aber die Zeitplanungen werden immer knapper, die Vergütungen immer niedriger, und es ist sehr schwierig, die Anforderungen zu erfüllen, wenn Sie eine kleine Nischenfirma sind. Und der ganze technologische Fortschritt, die digitale Welt, ist so teuer … Ich bin nicht sicher, ob kleinere Unternehmen mit diesen Kosten klarkommen.

Welcher Immobiliensektor ist der Hauptmotor Ihres Geschäfts – Büro, Industrie oder Einzelhandel?

Clare: Wir arbeiten genau in diesen drei Sektoren, es gibt intern einen großen Wettbewerb, wer der Beste ist. 🙂 Aber das hängt wirklich vom Markt ab. Der Industriebereich hat sich in den letzten Jahren sehr gut entwickelt, und große Komplexe wurden verkauft, hier werden große Volumina umgesetzt.

Chris: Aber auch der Büromarkt ist sehr liquide. Es gibt eine große Nachfrage, Sie können ein Bürogebäude für 10, 20 oder 100 Millionen Euro kaufen, aber das Entscheidende ist: Es gibt noch mehr davon. Es gibt viele Bürogebäude in Prag, und Büros sind Anlagewerte, die ein Investor leicht erwerben kann.

Clare: Ich würde sagen, der Erfolg 2018 lag in der Vermittlung von Büroflächen. Unser Leasing-Team, unser Beratungs- und Transaktionsteam waren wirklich sehr ausgelastet. Das war einfach ein fantastisches Jahr.

Aus welchen Branchen kommen Ihre größten Kunden?

Clare Shields, CBRE

Clare: Im Industriesektor sicher aus der Automobilbranche. Unser Fokus lag seit jeher auf dem Automobilsektor, das galt auch in der Krise. Aber auch eCommerce wird immer wichtiger. Er macht 12 % des gesamten Einzelhandelsumsatzes in der Tschechischen Republik aus. Im Vereinigten Königreich sind es 17 %, in den Niederlanden und in Irland 14 %, und dann kommt schon Tschechien.

Was war in letzter Zeit für Sie das wichtigste und interessanteste Projekt in Tschechien?

Chris: Einer der wichtigsten Deals, die wir letztes Jahr in Prag abgeschlossen haben, war Siemens. Wir haben ihren Mietvertrag von über 25 000 Quadratmetern in der City West neu verhandelt, eine sehr große Transaktion. Aber auch die Verkaufsvermittlung des KPMG-Headquarters und des Forum Nová Karolina sind hier zu nennen.

Deutsche und österreichische Investoren waren ein echter Motor

Und wie engagieren sich deutsche Investoren?

Chris: Mit 62 % an erster Stelle standen im letzten Jahr Investoren aus Tschechien, Deutschland ist auf dem zweiten Platz. Aber wenn wir langfristig schauen, von 2009 bis heute: 70 % aller Investitionen wurden von europäischen Investoren abgeschlossen, und deutsche und österreichische Investoren waren ein echter Motor des tschechischen Immobilienmarkts.

Was sollte ein ausländischer Investor über den tschechischen Markt wissen, bevor er investiert? Was ist Ihr erster Ratschlag?

Clare: Tschechien ist ein reifer Markt. Investoren sollten jedoch wissen, dass die Arbeitslosigkeit mit 1,9 % unglaublich niedrig ist. Das kann ihr Geschäftsvorhaben erheblich beeinflussen, wenn sie keine Mitarbeiter finden. Momentan ist der Mangel an Arbeitskräften das schwierigste Problem am Markt.

Chris: In Bezug auf Investitionen ist Tschechien ein absolut liquider Markt. Es hat sich gezeigt, dass es auch in den Krisenjahren 2008, 2009, 2010 Leute gab, die bereit waren, hier Immobilien zu kaufen.

Es gibt einen Punkt, der problematisch ist. Das sind Planungs- und Baugenehmigungen. Die brauchen in Tschechien ewig, da steht das Land auch im weltweiten Ranking sehr schlecht da…

Clare: Das ist zurzeit unglaublich kompliziert. Die Developer können ihren Kunden nicht garantieren, wann sie anfangen können, ein Gebäude zu bauen.

Wie gehen Sie damit um?

Clare: Der künftige Nutzer des Gebäudes muss einen Plan B haben und der muss Teil des Vertrags mit dem Developer sein. Die Developer intensivieren daher ihre Beziehung zur Kommunalpolitik. Man sollte als Kunde also einen bekannten Developer haben, der über genau diese Beziehungen verfügt und bei dem man sich darauf verlassen kann, wenn er einen Baubeginn in sechs Monaten veranschlagt.

Was ist neben Prag und Umgebung die nächste zukunftsträchtige Region für Investoren, also der Ort für Ihr Business?

Clare: Brünn. Wir haben dort ein Büro mit Projektmanagern, Büro-, Industrie- und Retailagenten. Und Ende letzten Jahres haben wir dort einen Business Development Director eingestellt. In Brünn sehen wir wirklich Potenzial, vor allem im Bürosektor.

Chris: Aus industrieller Sicht war die Region Pilsen aufgrund ihrer Erreichbarkeit immer extrem beliebt. Und seit es die Autobahn D8 Richtung Dresden gibt, ist auch die Region nördlich von Prag super interessant.

Das Internet wird gerade zum größten Player

Heutzutage wird alles virtuell. Wie sieht also die Zukunft des Immobilienmarktes aus, sagen wir im Jahr 2030, 2040?

Clare: Ich denke, das Internet wird gerade zum größten Player. Unsere Websites müssen die Besten sein. Das heißt, wenn jemand eine schnelle Suchanfrage eingibt, dann erhält er ein persönliches Feedback von einem Mitarbeiter, und zwar prompt. Die Technologie heutzutage haut mich vom Hocker. Ich verstehe nicht einmal, wie wir all unsere Kundeninformationen auf dem Laufenden halten. Aber ich weiß, wir müssen darin die Besten sein.

Auch Ihre Unternehmenskultur hat sich verändert. Die Mitarbeiter haben keinen eigenen Arbeitsplatz mehr, sie wechseln täglich und teilen sich Schreibtische. Sind Sie damit zufrieden?

Clare: Alle sind ausgeflippt. In der ersten Woche wusste niemand, wo er sitzen sollte: „Wo sind meine Freunde?“ Jeder kämpfte um bestimmte Plätze im Büro, in denen es mehr Licht gibt oder ein Fenster. Und dann gab es einige, die jeden Tag den gleichen Platz behalten wollten. Ich bin deswegen morgens immer 10 Minuten vor ihnen gekommen und habe mich auf ihren Platz gesetzt. 🙂 Aber heute funktioniert es wirklich gut, solange Sie über genügend Fokusräume, Telefonzellen und generell verschiedene Bereiche verfügen, damit die Menschen auf die für sie produktivste Weise arbeiten können.

Chris: Das ist die Idee von aktivitätsbasierter Arbeit. Man bietet Räume, die den Bedürfnissen der Mitarbeiter entsprechen. Wenn sich ihre Bedürfnisse während des Tages ändern, können sie die Räume wechseln.

Ist das für neue qualifizierte Mitarbeiter attraktiv?

Clare: Ja! Mein Vater hat immer zu mir gesagt: „Clare, sei einfach dankbar und glücklich, dass du überhaupt einen Job hast.“ So war die Generation meines Vaters. Ich selbst habe gedacht: „Okay, ich möchte einen Job, bei dem ich das Gefühl habe, gut darin zu sein.“ Aber die Millennials haben einen ganz anderen Spin. Sie wissen, dass sie gut sind, und sie möchten, dass wir eine Atmosphäre schaffen, in der sie das Beste aus sich herausholen können. Und die Work-Life-Balance ist extrem wichtig geworden.

Chris Shields, CBRE

Chris: Wir haben ICT-Systeme, die den Kollegen ermöglichen, von zu Hause aus zu arbeiten. So sind sie flexibler. Wir haben zwei Kinder zu Hause, und wenn sie es uns „erlauben“ würden, könnten wir tatsächlich zu Hause sein und von dort arbeiten.

Clare: Zum Beispiel arbeitet unser CEO Richard Curran jeden Mittwoch hier im Coworking space Opero.

Der Chef hat auch kein eigenes Büro oder einen Schreibtisch?

Chris: Keiner von uns, nur die Buchhaltung und die Personalabteilung.

Sie beide sind verheiratet und arbeiten in derselben Firma. Haben Sie zu Hause Regeln, um Privat- und Berufsleben zu trennen?

Chris: Als ich vor drei Jahren zu CBRE kam, sagten viele: „Ihr seid verheiratet, wie soll das gehen?“ Ich habe geantwortet: „Wir mögen uns, das ist gut!“

Clare: Wenn man sich nicht mag, sollte man nicht zusammenarbeiten … und nicht heiraten! 🙂

Ein logistischer Albtraum!

Clare, Sie hatten einen sehr großen Erfolg bei CBRE. Sie haben den Umsatz in Ihrem Bereich verdreifacht. Sie sind Vorstandsmitglied geworden und haben sogar noch zwei kleine Kinder. Können das nur Leute arrangieren, die viel Geld verdienen?

Clare: Bevor ich Kinder hatte, wusste ich nicht, wie schwierig es ist, im Business eine Frau zu sein. Ich hatte nie das Gefühl, dass Business eine Männerdomäne ist. Ich habe mich als Frau nicht zurückgesetzt gefühlt. Aber jetzt ist mir klar, dass man nicht alles haben kann, sobald man einmal Kinder hat. Ich hatte Kunden, die sagten: „Clare, nach sechs Monaten können Sie nicht wieder arbeiten. Sie müssen warten, bis das Kind drei Jahre alt ist.“ Das ist ein kulturelles Ding, und viele Menschen hier haben eine feste Meinung über berufstätige Mütter. Aber wenn jemand seinen Job und seine Kinder so liebt wie ich, dann sollte es die Möglichkeit geben, eine gewisse Balance zu finden. Aber es ist nicht einfach… Ich habe drei Babysitter und eine Kita. – Ein logistischer Albtraum!

Chris: Auch deshalb, weil wir hier keine Großeltern haben, die mal eben vorbeikommen und sich um die Kinder kümmern.

Clare: Es gibt kaum staatliche Kinderbetreuung bevor die Kinder 3 Jahren alt sind, und private Babysitter sind extrem teuer. Sie haben also absolut recht: Das kann sich nicht jeder leisten.

Bekommen Sie Unterstützung von Ihrem Unternehmen?

Clare: Ja, die Unternehmen müssen da selber einspringen. CBRE hat eine Kita, die Kosten übernimmt das Unternehmen zu 90 %. Wir haben derzeit 55 Frauen im Mutterschaftsurlaub bei insgesamt über 350 Beschäftigten. Das ist ein hoher Prozentsatz. Wenn diese Frauen nach einem Jahr wieder bei uns arbeiten würden, wäre das ein großer Fortschritt.

Chris: Ein Glück, dass CBRE diese Kinderbetreuung hat!

Muss sich das Image berufstätiger Mütter in Tschechien ändern?

Clare: Ich denke, die Behörden müssen dafür sorgen, dass sich dieses Bild ändert. Indem sie Frauen auch durch staatliche Krippen dabei unterstützen, an den Arbeitsplatz zurückzukehren. Andernfalls kann sich das nicht ändern, weil die Familien es sich einfach nicht leisten können.

Man kommt zurück, und es macht: Boom!

Chris, in Tschechien gibt es eine Diskussion darüber, dass auch Väter tatsächlich Gefühle haben 🙂 und ihre Kinder lieben. Sie sind in einer Führungsposition. Haben Sie ausreichend Quality-Time mit Ihren Kindern?

Chris: Ich denke schon. Sicher ist es noch ein weiter Weg bis zu Regelungen wie in Schweden. Ich glaube, da ist es Gesetz, dass Männer so viel Elternzeit bekommen wie Frauen.

Clare: Ich habe Kollegen in Großbritannien, deren Frauen sechs Monate in Elternzeit waren, und danach hatten sie selbst sechs Monate. Anfangs waren alle baff, aber langsam wird es wirklich normal.

Chris: Ganz ehrlich, ich kann mir das selbst nicht vorstellen. Und das ist seltsam.

Sechs Monate aus dem Job raus zu sein?

Chris: Ja. Und das Komische ist, ich erwarte, dass meine Frau genau das tut, dass sie ihre Karriere für drei Jahre aufgibt, während ich einfach so weitermache. Das ist verrückt, oder? Aber ich kann mir immer noch nicht vorstellen, dass ich aufhöre zu arbeiten. Das ist ein weiterer Grund, warum ich Clare so sehr respektiere. Sie war in Elternzeit und ist dann wieder in die Arbeit zurückgekommen. Und sie hat sogar noch mehr Drive als zuvor.

Clare: Man kommt zurück, und es macht: Boom! Und los geht’s!

Interview: Christian Rühmkorf

Fotos: Tomáš Železný