Německý trh s nemovitostmi

18 % hrubé přidané hodnoty, 3 miliony zaměstnanců a více než 800 tisíc firem* – to je německý trh s nemovitostmi. Celé odvětví je hnací silou a zároveň stabilním základem německé ekonomiky. Aktéři realitního trhu budují, spravují a financují prostory, v nichž lidé žijí a pracují.

Kanceláře

Pro investory jsou nejdůležitějšími objekty na německém realitním trhu kanceláře. Loni tam směřovala téměř polovina celkového objemu všech investic do komerčních nemovitostí, vyjádřeno v číslech to bylo téměř 29 miliard eur. V mnoha velkých německých městech se ovšem kanceláře stávají nedostatkovým zbožím. Podíl neobsazených kanceláří klesá už osmý rok v řadě, ve 35 městech podíl neobsazených prostor atakuje 3% hranicí, která značí plnou obsazenost, často je dokonce pod ní. Nejvyhrocenější je situace v Mnichově, kde je pouze 1,5 % neobsazených kancelářských ploch, následuje Berlín (1,7 %), Stuttgart (2,2 %) a Kolín nad Rýnem (2,8 %).

Napjatá situace na trhu může mít značné důsledky pro ekonomický rozvoj měst, protože firmy mohou být nuceny odložit expanzi nebo si pronajmout kanceláře jinde.

Nedostatek kancelářských ploch se odráží i v cenách. Nájmy v top lokalitách meziročně podražily v průměru o 5,9 %. V nejdražším městě, Frankfurtu, firmy za kanceláře v nejlepších lokalitách platí 39,50 eur/m², v Mnichově 37,20 eur/m² a v Berlíně 33,50 eur/m². Výrazně rostly i prodejní ceny kancelářských prostor, a to o 11,6 %. V sedmi největších německých městech (Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburk, Mnichov, Stuttgart a Kolín nad Rýnem) stál metr čtvereční kanceláře v průměru 11 050 eur.

Obchody a nákupní centra

Objem investičních transakcí v segmentu maloobchodních nemovitostí v roce 2018 dosáhl cca 10 miliard eur, o čtvrtinu méně než o rok dříve. Hlavním důvodem poklesu byla nedostatečná nabídka zajímavých prostor.

Maloobchod v současnosti prochází neustálými proměnami. Rostou nároky zákazníků, s tím souvisí změna logistických procesů a nárůst digitalizace, zboží je potřeba dodat nejlépe okamžitě, tzv. same hour delivery už dávno není nic neobvyklého. Pro maloobchodní prostory, ať se jedná o nákupní centra, specializované velkoprodejny či obchody v centrech měst, je to velká výzva. Rozhodující konkurenční výhodou se stávají takzvané multiobchodní kanály, tzn. propojení se zákazníky prostřednictvím více kanálů a úrovní. Pokud chtějí kamenné obchody konkurovat online shopům, musí nabídnout opravdovou přidanou hodnotu, zážitky, kterých se zákazníkům na internetu nedostane. Kamenné obchody jsou v každém případě pro živá centra měst a jejich ekonomický vývoj nenahraditelné. Jsou důležitým fundamentem zásobování obyvatel a vytváří pulsující a dynamická tržiště. Tržby v kamenných obchodech v Německu se při tom na celkovém obratu maloobchodu podílejí 87 % (419 miliard eur) a stále tak výrazně převyšují tržby v online obchodu (61 miliard eur).

Logistické prostory

Především díky rozvoji eCommerce byla vloni, stejně jako v předchozích letech, poptávka po logistických nemovitostech vysoká. Investiční možnosti ovšem omezuje nedostatečná nabídka, protože většina logistických ploch byla v posledních letech prodána či pronajata. Objem investic v segmentu logistických nemovitostí vloni proto celkově meziročně poklesl o 23 %. I přesto byl mnohem vyšší než v roce 2016 a rok 2018 byl historicky třetím nejsilnějším, co se investic a stavební činnosti týče.

Výstavba nových logistických hal loni mírně poklesla. Nově bylo postaveno 3,9 milionů m² ploch. Celkem tak v letech 2013-2018 vzniklo téměř 24 milionů m² nových logistických ploch. Díky dynamickému vývoji online obchodování lze očekávat, že poptávka po logistických nemovitostech bude vysoká i v roce 2019.

Pro segment logistiky je nadále charakteristická výstavba areálů převážně na okrajích měst. Je ovšem potřeba více se zaměřit na městskou logistiku. Ta by mohla v budoucnu výrazně přispět ke snížení frekvence zásobování a tím i provozu v centrech měst.

Trh s byty

Trh s byty je v řadě německých velkoměst a přilehlých oblastech velmi napjatý. To se odráží i v neustále rostoucích nájmech a cenách bytů. Průměrná výše nájmu v Německu ve 3. čtvrtletí 2018 meziročně vzrostla o téměř 4 % na 7,06 eur/m². Ještě více, o 8,2 %, se zvýšily ceny bytů, v celoněmeckém průměru stál jeden metr čtvereční 1875 eur. Celkově jsou ceny i nájmy bytů vyšší v západní části Německa.

Lze očekávat, že situace na trhu s byty se ještě přiostří. V roce 2017 sice bylo postaveno 284 800 nových bytů, což je nejvíce od roku 2002, ale poptávka se pohybuje kolem 350 000.

Nájmy i ceny bytů rostly především v atraktivních lokalitách velkých měst. Například v Berlíně se byty pronajímaly v průměru za 10,04 eur/m² (+9,2 %, údaje jsou ze 3. čtvrtletí 2018 pro nově uzavřené nájemní smlouvy). Nejvyšší nájmy jsou ovšem v Mnichově, kde měsíční pronájem bytu stojí 16,54 eur/m² (+6,8 %), následuje Stuttgart (13,16 eur/m², +7,8 %) a Frankfurt (12,38 eur/m², +5,7 %). Ještě více loni vzrostly ceny bytů. V Berlíně o více než 15 %, růst byl zaznamenán i v dalších velkých německých městech, od +9,6 % (Düsseldorf) do +13,2 % (Frankfurt). Nejdražší byty jsou s velkým odstupem v Mnichově, kde metr čtvereční stojí 6390 eur. Pro srovnání: V Hamburku se za metr čtvereční platí v průměru 3850 eur, v Kolíně nad Rýnem 3240 eur.

Svaz ZIA upozorňuje na to, že realitní branže v posledních letech pocítila řadu zásahů, které zvýšily náklady na výstavbu. Zajistit cenově dostupné bydlení je jedním z hlavních úkolů německé hospodářské politiky.

Zdroj: Zentraimmobilienausschuss ZIA

* V této statistice jsou kromě přímých aktérů trhu, jako jsou správci nemovitostí, zprostředkovatelé, obchodníci a pronajímatelé, zahrnuti také architekti, plánovači, poskytovatelé úvěrů, poradci a stavební firmy, údaje z roku 2017.

Zentraimmobilienausschuss ZIA (Centrální výbor nemovitostí)

ZIA je předním svazem německé realitní branže. Jeho členská základna čítá více než 25 zaměstnavatelských svazů a cca 37 000 firem ze všech odvětví hospodářství. Na celoněmecké i evropské úrovni a ve Spolkovém svazu německého průmyslu (BDI) obsáhle a jednotně zastupuje zájmy branže tak, jak to odpovídá jejímu významu v německé ekonomice.